ИДЕОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Провозглашается, что новая промышленная революция в сфере жилища необходима и неизбежна, причём масштаб её должен в разы превышать масштаб хрущёвской жилищной реформы. Генеральной задачей жизнеобустройства декларируется концентрация жилищной политики в муниципалитетах. В качестве основного субъекта проектирования жилья выдвигается будущий жилец как интересант достижения соответствующего качества среды обитания. Определены основные параметры экономичного жилья: приобретаемые или арендуемые автономные квартиры площадью до 150 м2, а также индивидуальные дома и таунхаузы до 250 м2 на земельных участках до 0,5 га.




1) Адрес «Доктрины» – «средний класс». Но понятие это в России настолько неоднозначно, что обойтись без хотя бы приблизительного его определения, как это сделали её авторы, значит просто уйти от возможности реального решения проблемы – в пропагандистскую риторику.
2) Как считать «масштаб» – 1,5 миллиарда м2 за 30 лет, с конца 1950-х по конец 1980-х гг., свыше 50% всего жилого фонда страны, – и чем эти хрущёвско-брежневские показатели можно превзойти? Если речь идёт не о количественных параметрах, а о качественном сдвиге, то как сопоставить эти две реальности, две эпохи, даже если сегодня удастся переломить ситуацию в жилищной сфере?
3) Предлагается – правомерно ли, трудно сказать (не исключено, что это всё те же неолибералистские клише) – понижение уровня практического решения жилищной проблемы с государственного на муниципальный и с институционального на персональный. Приведём лишь один пример: в сверхлиберальной Великобритании на протяжении долгих послевоенных десятилетий, вплоть до середины 1970-х гг., на общегосударственном – не на местном – уровне лицензии частным девелоперам выдавались под строительство жилья с социальными параметрами – не более 140 м2, при условии продажи его по фиксированным ценам (подробнее см.: АВ, 2003, №5, с.47).
4) Параметры экономичного жилья явно завышены даже для Москвы и Санкт-Петербурга (в том числе если считать благосостояние трудящихся с «двойным» коэффициентом, по В.Глазычеву), не говоря уже о регионах, где среднедушевой доход сегодня в 10–15 раз ниже.
5) Строительство жилья некоего особого типа видится авторам универсальным рецептом всех грядущих побед – «совершения прыжка через тридцать лет», «создания массового среднего класса в России» и даже превращения России в «лучшее для жизни место на Земле». Почему-то – без каких-либо доказательств хотя бы теоретической возможности этих чудес.

ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
Предлагается:
– установить чёткие границы классов жилья: дотируемого государством (социальный класс), стимулируемого государством посредством специального и льготного налогообложения (эконом-класс), не стимулируемого (бизнес и премиум);
В теории, быть может, и верно. Проблема в последующем соотнесении классов социальных и собственно жилья (показательный пример – генералы, въезжающие в социальные квартиры в жилом комплексе на улице Маршала Рыбалко). В отсутствие соответствующих правоприменительных механизмов может оказаться сугубо академической затеей.
– снять ограничения в технических регламентах на трансформируемость жилья, площадь застройки и право жильца на регулярную реконструкцию и перепланировку;
В наших специфических условиях наряду с позитивными результатами может привести к инициативному сносу несущих стен, опор, диафрагм жёсткости, социальным конфликтам «в пределах лестничной площадки» и прочим дисфункциям. Вообще эти ограничения надо снимать в правовом аспекте, но никак не в техническом. А также необходимо максимально содействовать реконструкции жилфонда (в частности, гос- и муниципальные учреждения должны бесплатно предоставлять техническую информацию по запросу собственников).
– отобрать 3–5 базовых технологических платформ, или коридоров;
Как соотнести выбор технологических платформ на федеральном и местных уровнях? К примеру, то же возрождение строительства из камышита (в новом технологическом варианте) в Астраханской области носит сугубо локальный – не распространяемый на другие регионы – характер. И откуда взялись эти 3–5 – почему, к примеру, не 6–8? И что, опять в век следующих одна за другой научно-технических революций эти 3–5 или 6–8 – «на всю оставшуюся жизнь», как аппроприированная в конце 1950-х гг. домостроительная система Камю?
– содействовать льготному лизингу производственного оборудования и техники и финансированию экспериментальной застройки, что должно стать стимулом внедрения инноваций;
При современном уровне коррупции «содействие» приведёт к местничеству, возникновению ещё одной «кормушки» для «своих».
– объектом типизации сделать отдельную деталь, что упростит сборку жилищ;
Разговоры об этом идут как минимум последние два десятилетия, но воз и ныне там. Такие вопросы должны решаться целенаправленной промполитикой правительства – «зажимания» ДСК и стимулирования высокотехнологичных стройпроизводств.
– развивать механизмы кредитования строительства жилья;
В документе упомянуто единожды и вскользь, хотя значимость этого обстоятельства трудно переоценить. Несмотря на какие-то подвижки, по прогнозам специалистов, наши объёмы ипотечного кредитования даже при благоприятном стечении обстоятельств не превысят 7-8%, уступая европейской и американской практике в разы.
Необходимо использовать и другие финансовые инструменты инвестирования содержимого «кубышек» в строительство.
– стимулировать развитие рынка арендного жилья, способствующего росту мобильности населения;
Имеющие место эксперименты пока что адресно ориентированы на верхние страты общества, доходных квартир для «средних» нет, хотя разговоры о возрождении этого сегмента рынка жилья ведутся на самом высоком уровне. Помимо всего прочего, арендное жильё, по мнению социологов, может служить своего рода медиатором между соседними жилыми образованиями с разным социально-имущественным статусом, как это имело место в квартальной и усадебной застройке в дореволюционной России.
Также необходимо побудить к выходу из тени рынка аренды, довольно обширного в крупных городах, и стимулировать владельцев недвижимости к проведению ремонта. Разумеется, не через «раскулачивание» арендодателей, а посредством снижения налогов и упрощения выплат.
– создать новую систему терпланирования, землеобустройства, сконцентрированную на уровне местного самоуправления и координации в регионах;
Авторы «Доктрины» почему-то не пояснили, что же принципиально нового должно быть в этой системе, по сравнению, скажем, с той, которая установлена действующим Градостроительным кодексом.
Кроме того, специалистов – градостроителей, инженеров, транспортников и пр. – которые могли бы реализовывать эту «новую систему», остро не хватает и в центре, не говоря уже о местах.
– создавать новые муниципии на свободных землях по инициативе граждан и бизнеса в случае, если существующие муниципалитеты не хотят или не умеют пользоваться инфраструктурными преимуществами.
В таком случае может оказаться, что новые градобразования должны явиться альтернатиой едва ли не всем большим и малым городам РФ. И что – создавать альтернативную новую убывающую Россию в чистом поле? (о аргументах «за» и «против» новых градобразований подробнее см.: АВ, 2008, №2).
Кроме того, реализация предложения потребует перекройки большинства существующих административных границ.

ПРОТИВОПОКАЗАНИЯ
Констатируются следующие главные препятствия массового строительства жилья эконом-класса:
– неумение планировать жильё и поселения;
Планировать жильё худо-бедно можно научиться – это вопрос архитектурного профессионализма. С градостроительством и территориальным планированием ситуация на порядок сложнее, хотя в принципе также решаемая.
– искусственный дефицит земли, подогреваемый в том числе практикой аукционов;
Необходима серьёзная законотворческая работа, а также использование разнообразных рыночных механизмов, побуждающих использовать землю под строительство.
– нежелание властей вкладываться в коммунальную и социальную инфраструктуру;
Учитывая неразвитость институтов гражданского общества и неспособность граждан страны влиять на государственную и муниципальную политику, кардинально изменить ситуацию может лишь инициатива и воля верховной власти.
– коррумпированность муниципальных чиновников.
А что – коррупция имеет место исключительно на муниципальном уровне?



Этот список можно расширить. Выделим два главных противопоказания – помимо высоких цен на землю – монополизация строительного комплекса и значительная дифференциация доходов по регионам, препятствующая определению самого стандарта жизнеобустройства среднего класса. (Правда, тенденции таковы, что большая часть населения проживает – или скоро будет проживать – в более экономически развитых регионах, различия между которыми постепенно сотрутся при сохранении темпов роста). Среди прочих:
– неразвитость институтов гражданского общества, в частности, самоуправления на «микроуровне» (в масштабах подъезда, дома, квартала и т.п.);
– выдавливание малого и среднего бизнеса из строительной отрасли;
– отсутствие механизмов аккумуляции и инвестирования ограниченных по объёму частных средств в строительство и др.
Резюме. Впервые поставлена проблема обеспечения жильём среднего класса, хотя жёсткая классовая избирательность – тем более с учётом явного превалирования (по оценкам специалистов, до 60%) в отечественных условиях т.н. базового слоя (а ведь есть ещё и низший) – отнюдь не безусловна (к примеру, в мировой практике подобная сугубая адресация не применяется). Последний ускользает от операционального определения, не говоря уже об имеющихся сомнениях в перспективе его долгожительства; в этой связи постановка задачи «через жильё ускорить формирование среднего класса России» может оказаться вполне прекраснодушной, если не сказать – утопичной. Очерчен ряд мер, направленных на переориентацию жилищной политики в стране, а также обозначены противодействующие факторы. Широковещательные декларации относительно грядущей путинско-медведевской жилищной реформы, будто бы способной перекрыть хрущёвско-брежневскую, выглядят, по меньшей мере, безосновательными, если не сказать – комичными.
И последнее – за 1990–2000-е гг. «АВ» накоплен значительный эмпирический и теоретический материал по проблематике социального жилья и жилья для среднего класса, выявлен круг специалистов в данной сфере, однако этот потенциал остаётся невостребованным.