Все семь московских высотных зданий, построенных в конце 1940 х — начале 1950-х гг., были заблаговременно поставлены на госохрану решением Мосгорисполкома № 647 от 23 марта 1987 г. спустя десятилетие практически все они встали перед проблемой реставрации и модернизации. Сегодня можно говорить о промежуточных результатах. По просьбе «АВ» руководитель Москомнаследия Владимир Ильич Соколовский характеризует положение дел в данной области.

Здание Министерства иностранных дел и внешней торговли на Смоленской площади.
1949-1951 гг.  Архит. В. Гельфрейх, М. Минкус.
Охранный №598.

Московские высотки: подтягиваясь к современному стандарту Как известно, высотки строили на века. Одно из важнейших правительственных зданий. Символ советского высшего образования. Центральные гостиницы. Фешенебельное жилье для советской элиты. Заведомо уникальные архитектурные решения обусловили высокий уровень адаптивности этих объектов к последующим социально-функциональным изменениям. Наряду с качеством исполнения это стало условием возможности сохранения их общегосударственной значимости и социального статуса и по сей день. Все это отнюдь не отменяет необходимости проводить капитальный ремонт примерно каждые двадцать лет. Сегодня в связи с беспрецедентным ускорением социально-исторического процесса капремонтом и реставрационными мероприятиями дело ограничиться не может — большинство высоток нуждается в модернизации и развитии.

Жилые дома

В послевоенные годы и последующее десятилетие — вплоть до конца 1950-х гг. — в Москве и других крупных городах было построено множество высоких — 8-10-12-этажных зданий — капитальных, облицованных камнем, обреченных на вековую жизнь. Все они сейчас нуждаются в капремонте, которому должна предшествовать выработка соответствующей профессиональной стратегии. Дело в том, что многие из них имеют деревянные перекрытия, которые за прошедшие десятилетия износились. Это не значит, что их надо полностью менять — можно где-то усилить, подвести металлические элементы и т.п. Параллельно надо решать вопрос с их пожарной безопасностью — это прежде всего применение всевозможных современных пропиток.
Со всей очевидностью встает проблема перепланировки в соответствии с решительно изменившимися социальными требованиями и запросами, современными стандартами проживания. Как известно, в сталинских домах — невыдающиеся по размерам кухни, ванные и санузлы, огромные прихожие и маленькие комнаты. Площади сравнительно большие, но социально-функциональный сценарий — безнадежно устаревший. Сегодня нормой являются приличные по площади гостиная, столовая, нередко совмещенная с кухней, ванная, подсобные помещения. Обязателен подземный гараж — все чаще из расчета две машины на квартиру.
В здании на Котельнической набережной гаража нет — в отличие от дома на Кудринской площади, однако в последнем случае он предназначен не для нужд жильцов, а сейчас там и вовсе какие-то мастерские или что-то ещё. Технически решить проблему обеспечения автостоянками очень сложно. Даже с организацией соответствующей социальной инфраструктуры не в пример проще. Так что поднять стандарт проживания в высотках можно, но довести его до планки бизнес-класса (не говоря уже о люкс) — вряд ли. С этой точки зрения «Триумф-палас», для которого сталинские высотки выступают в качестве референтной группы, несопоставимо привлекательнее: разумеется, не по архитектуре, а по планировочным параметрам, наличию развитой социальной инфраструктуры, технико-технологической оснащенности, уровню обслуживания и пр. Тем не менее есть люди, для которых безусловное архитектурное качество, с одной стороны, и ностальгические воспоминания, с другой, перевешивают сиюминутные гедонистические мотивы…

«Высотные жилые дома на Котельнической набережной и на Кудринской площади находятся на балансе Унитарного предприятия по эксплуатации высотных жилых домов. В настоящее время заключены генеральные охранные обязательства на комплексы в целом, без учета отдельных собственников квартир и приватизированных помещений магазинов, кинотеатров, ателье и т.д. Только часть из этих собственников выдала Москомнаследию охранное обязательство. Большинство собственников считает необязательным исполнение Закона «Об охране памятников истории и культуры», не имеющего на сегодня четкого определения способов принуждения физических лиц к его соблюдению. Другая сложность заключается в том, что ремонтно-реставрационные работы по зданиям финансируются московским бюджетом без учета реставрационных расценок на наиболее сложные работы по фасадам и без разделения выделяемых средств по категориям работ: реставрационные работы по фасадам и интерьерам и ремонтные работы по инженерному обеспечению здания и ремонту квартир. Отсутствие такого разделения порождает массу недоразумений и обвинения руководства Унитарного предприятия в перерасходовании средств. В настоящее время общее техническое состояние этих зданий можно считать удовлетворительным. Здесь ведутся ремонтно-реставрационные работы по отдельным помещениям и частично по фасадам. Реставрация скульптур на высотном жилом доме на Кудринской площади отмечена дипломом конкурса «Реставрация».

Из отчета Москомнаследия «Высотные здания Москвы», 2005 г. (автор — Т. Н. Раздольская)

Из высотных домов наибольшие сложности возникают именно с жильем в связи с множественностью собственников. С созданием ТСЖ появляется возможность концентрации точечных средств и организации работ по перепланировке помещений и реставрации зданий, замене перекрытий и инженерных коммуникаций, лифтового хозяйства и столярки. Со своей стороны город может помочь с отселением, предоставив временное жилье. Очевидно, в своей массе люди не захотят уезжать навсегда — даже при условии предоставления современного высококомфортного жилья. Можно рассматривать это как позитивный феномен…

Административные здания и гостиницы

«Ко второй группе зданий можно отнести здание МИДа на Смоленской площади, МГУ на Воробьевых горах, гостиницу „Ленинградская“. Здесь дела обстоят достаточно благополучно, так как владельцами-пользователями этих зданий являются организации, полностью отвечающие за их содержание и использование и несущие полную юридическую ответственность за их состояние. Конечно, и здесь имеются свои сложности, однако они представляются вполне разрешимыми в рамках действующего законодательства по охране памятников».

Из отчета Москомнаследия «Высотные здания Москвы», 2005 г. (автор — Т. Н. Раздольская)

Гостиница «Ленинградская» в настоящее время полностью отселена и пребывает в ожидании полного цикла ремонтно-реставрационных работ. Предусматривается частичная перепланировка, усиление перекрытий, замена лифтов и прочего инженерно-технического оборудования, подновление фасадов и интерьеров и пр. Ещё ни одно высотное здание Москвы не переживало такого «одномоментного» комплексного обновления. Именно здесь предполагается отработать механизм, те способы и методы, которые впоследствии будут перенесены на другие высотки и архитектуру 1930–1950-х гг. в целом.
В здании МИДа ремонтно-восстановительные работы ведутся уже на протяжении десятилетия — отреставрирован фасад с заменой утраченной керамической плитки и фрагментов декоративного убранства, а также частично интерьеры. На свободной площадке позадиосновного здания пристраивается дополнительный корпус, что должно решить давнюю проблему — ряд министерских департаментов разбросан по всему городу. «Долгоиграющий» режим модернизации позволяет обеспечить повседневную работу министерства. МГУ строился как народный университет, он и остается таковым по сей день. Больших аудиторий хватает, чего нельзя сказать о маленьких помещениях для групповых занятий. Изменились требования к техническому оснащению, даже к тем же санузлам — раньше кабинки отгораживались картонными листами, без дверей, сегодня это выглядит диковато. Конечно, МГУ — это не МГИМО или какой-либо коммерческий институт с платным обучением, и тем не менее. К настоящему времени отреставрированы фасады комплекса, интерьеры — следующий этап.
И все же техническое состояние административных и гостиничных зданий можно считать удовлетворительным. Однако если к административной или гостиничной функции «примешивается» жилая, как это имеет место в случае с высоткой на Садово-Спасской и гостиницей «Украина», возникают организационные трудности. Реставрация ведется, так сказать, по-фрагментно или вовсе задерживается на неопределенный срок.
Так, в административно-жилом здании на Садово-Спасской, принадлежащем АО «Транс-строй», средства на реставрационные работы выделяются в основном на высотную — офисную — часть: воссоздаются — к сожалению, из современных материалов — ограждения на уровне 10-го этажа, оконная столярка и пр. Впрочем, оформленные юридически взаимоотношения между собственником здания и Москомнаследием делают ситуацию небезнадежной — в смысле сохранения подлинности комплекса.

«Наибольшую тревогу вызывает состояние жилой части гостиницы „Украина“. Именно она оказалась заложницей новых социально-экономических отношений. На сегодняшний день формально она находится на балансе гостиницы, реально же гостиница не имеет возможности содержать связанную с ней едиными коммуникациями жилую часть. Техническое состояние высотной части, где расположена гостиница — удовлетворительное, жилая часть нуждается в проведении ремонтных работ. В течение четырех лет Правительством Москвы безуспешно решается вопрос о передаче жилой части на другой баланс, однако ни одна из существующих управленческих структур не торопится сделать столь невыгодное приобретение. Тем временем здание ветшает, Москомнаследие же практически не может выполнять функции охраны».

Из отчета Москомнаследия «Высотные здания Москвы», 2005 г. (автор — Т. Н. Раздольская)

Но нет худа без добра — опыт, который будет приобретен в ходе грядущей реконструкции гостиницы «Ленинградская», мы сможем задействовать на «Украине». Если, конечно, удастся разрешить организационно-управленческие и имущественные вопросы. Заметим, что и в этом не слишком обнадеживающем случае есть известные подвижки — ещё десятилетие назад, к празднованию 850-летия Москвы, проведены работы по очистке фасадов высотной части гостиницы.

Высотки в перспективе антиутопии

Город беспрерывно растет вверх. По сегодняшним меркам высотное здание — это не ниже 36 этажей. Вслед за ММДЦ «Москва-Сити» наступает черед ожерелья высотных комплексов вдоль ТТК — «Нового кольца Москвы». Так что сталинские высотки в скором времени ждет судьба древнерусских храмов, в конце XIX — начале XX вв. утонувших в море стремительно подраставшей городской застройки. Мнения Москомнаследия никто не спрашивает — представляется очевидным, что за этим кроется естественная логика развития столицы большого государства. Понятно, устанавливать зоны охраны и регулирования застройки в данном случае просто нереально. Это целесообразно в случае небольших объектов — дабы они не потерялись в городской толпе, чтобы не исказить масштабные параметры и т.п. Здесь же под такую зону придется «отрядить» целый район города. А вот инструментарий визуально-ландшафтного анализа позволяет определить основные визуальные оси и бассейны видимости с целью минимизации ущерба исторически сложившимся городским панорамам, важнейшей составляющей которых оказываются сталинские высотки. А вообще — историческая динамика такова, что пройдет ещё пара десятилетий, и 80-этажные монстры будут казаться плюгавенькими домиками, кому-то будет «в кайф» жить в разреженном пространстве и щеголять по квартире в скафандре. Замечено, что антиутопии имеют обыкновение время от времени сбываться…